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Mietvertragsgebühr im Spannungsfeld zu bedingten Leistungen – Befristungsabschlag und USt-Option
21. Mai 2025
In der kürzlich ergangenen Entscheidung des Bundesfinanzgerichts (BFG) vom 21.02.2025 (RV/7100447/2022) befasst sich das BFG mit der Berechnung von Rechtsgeschäftsgebühren bei Mietverträgen. Das BFG stellt dabei fest, dass bedingte Leistungen im Hinblick auf die Gebührenberechnung wie unbedingte Leistungen zu behandeln sind und damit die Mietvertragsgebühr deutlich höher ausfallen kann, als die Vertragsparteien unter Umständen antizipieren.
Inhalt:
Sachverhalt und Rechtsrahmen
Gemäß § 6 Abs 1 Z 1 16 UStG handelt es sich bei Geschäftsraummieten um (unecht) steuerfreie Umsätze. Der Vermieter hat jedoch die Möglichkeit, zur Steuerpflicht zu optieren, wenn der Mieter den Geschäftsraum nahezu ausschließlich zur Erzielung von Umsätzen verwendet, die einen Vorsteuerabzug ermöglichen. Im konkreten Fall wurde ein befristeter Mietvertrag zu Geschäftszwecken abgeschlossen. Da die Mieterin jedoch nicht zu 95 % vorsteuerabzugsberechtigt war, konnte die Vermieterin nicht zur USt-Pflicht optieren.
Für die Berechnung der Rechtsgeschäftsgebühr im konkreten Fall war die Beurteilung von zwei Vertragsklauseln strittig. Zum einen wurde zwischen den Vertragsparteien ein Befristungsabschlag vereinbart, der entfällt, wenn das Mietverhältnis in ein unbefristetes übergeht. Zum anderen enthält der Mietvertrag eine Klausel, die die Möglichkeit der Option zur Umsatzsteuerpflicht regelt. Diese Klausel sieht vor, dass sich das Brutto-Entgelt um 20 % erhöht, sollte die Vermieterin berechtigt sein, die Option zur Regelbesteuerung auszuüben.
Die Abgabenbehörde qualifizierte die beiden Klauseln aufgrund der konkreten Formulierungen als bedingte Leistungen an, die gebührenrechtlich unbedingte Leistungen darstellen. Aus diesem Grund fiel die Rechtsgeschäftsgebühr höher aus als von den Vertragsparteien erwartet. Die Beschwerde der Vermieterin richtete sich gegen die Höhe der festgesetzten Gebühr, insbesondere gegen die Berücksichtigung des Befristungsabschlags sowie der Umsatzsteuer in der Bemessungsgrundlage.
Entscheidung des BFG
Das Bundesfinanzgericht folgte der Ansicht der Abgabenbehörde:
Befristungsabschlag
Laut BFG ist es für die Anwendung des § 26 GebG (wonach für die Bewertung der gebührenpflichtigen Gegenstände unter anderem bedingte Leistungen und Lasten als unbedingte zu behandeln sind) unerheblich, ob das Eintreten der Bedingung vom Willen einer Partei, vom Zufall oder von einer Kombination beider abhängt. Wichtig für die sofortige Berücksichtigung von bedingten Leistungen ist, dass diese zivilrechtlich wirksam vereinbart wurden. Der im Mietvertrag vereinbarte Wegfall des Befristungsabschlags beim Übergang in ein unbefristetes Mietverhältnis stellt eine Bedingung dar. Diese ist gemäß § 26 GebG wie eine sofort fällige Leistung zu behandeln, weshalb der volle Mietzins ohne Abschlag als Bemessungsgrundlage für die Rechtsgeschäftsgebühr heranzuziehen ist.
Umsatzsteueroption
Gemäß § 17 Abs 1 GebG ist die Umsatzsteuer bei der Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die Gebühren miteinzubeziehen, wenn die Überwälzung der Umsatzsteuer auf den Bestandnehmer vertraglich vereinbart wurde. Wird im Mietvertrag die Möglichkeit eingeräumt, nach Vertragsabschluss die Miete umsatzsteuerpflichtig zu behandeln, so ist die Verpflichtung zur Zahlung der Umsatzsteuer aufschiebend bedingt. Da die Möglichkeit einer Optierung zur USt-Pflicht im konkreten Fall vertraglich festgehalten wurde, qualifiziert der BFG die Umsatzsteuer ebenfalls als bedingte Leistung i. S. d. § 26 GebG, die bei der Gebührenbemessung als unbedingte Leistung zu behandeln und daher in die Bemessungsgrundlage für die Rechtsgeschäftsgebühr miteinzubeziehen ist.
Fazit und Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung, dass der Befristungsabschlag und die Umsatzsteueroption als „unbedingte“ Leistungen anzusehen sind, hat freilich unmittelbare Auswirkungen auf die Praxis der Mietvertragsgestaltung. Es ist allgemein darauf hinzuweisen, dass auch solche Bestimmungen, die noch nicht unmittelbar zu Einnahmen beim Vermieter führen, gebührenrechtlich relevant sein können.
Im Konkreten ist zu beachten, dass eine Klausel, die eine spätere USt-pflichtige Vermietung ermöglicht, zwar zivilrechtlich als aufschiebende Bedingung zu qualifizieren ist (bei der es völlig unklar ist, ob sie jemals eintritt), gebührenrechtlich jedoch als unbedingte Leistung gilt. Die (jedenfalls nicht zu Beginn anfallende) USt muss daher bei der Berechnung der Rechtsgeschäftsgebühr berücksichtigt werden.
Im Ergebnis ist es entscheidend (i) abzuwägen, wie hoch die Wahrscheinlichkeit des Eintritts einer solchen Bedingung bzw. deren Relevanz tatsächlich ist, um unnötige Gebühren zu vermeiden, und (ii) sollten solche Bestimmungen tatsächlich erforderlich sein, die dadurch verursachte Erhöhung der Rechtsgeschäftsgebühr mitzuberücksichtigen.
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